융자 - 주택융자 관련 잘못된 상식 Top 10 (상)
융자 - 주택융자 관련 잘못된 상식 Top 10
주택융자 담당자로 수많은 한인들과 상담과 일을 하는 동안 우리 한인들이 미국의 주택융자 제도와 현실에 대하여 너무나 많은 잘못된 지식을 갖고 있다는 것을 알게 되었다. 그중 대표적인 것 열 가지만 추려보았다.
1. 현재 모기지 계좌가 있는 은행에서 재융자를 하면 이자율을 싸게 받을 수 있다.
많은 한인들이 현재 모기지 구좌를 갖고 있는 은행에 재융자를 신청하면 다른 은행보다 이자율을 싸게 받을 수 있다고 생각하는 것 같다. 그동안 페이먼트를 한 번도 밀리지 않고 잘 했으므로 우대를 받을 수 있지 않겠냐는 것이다. 페이먼트를 밀리지 않고 잘 하는 것은 우대의 대상이 아니라 채무자로서의 기본의무이다. 따라서 이 생각은 잘못된 것이다. 재융자는 처음부터 모든 것을 다시 시작하는 것이다.
2. 융자 브로커를 통해서 융자하면 이자율이 싸다.
융자 브로커는 여러 은행에서 도매가격으로 이자를 받아오므로 손님이 은행에 직접 가는 경우보다 싸게 융자를 받을 수가 있다는 것이다. 또 브로커를 통하면 융자가 쉽게 되고 은행으로 바로 가면 융자받기가 까다롭다는 얘기도 한다. 이 모두 잘못된 말이다. 어디에서 융자를 하든 융자 담당자가 어떤 조건으로 융자를 해주느냐가 관건이다. 그리고 서브프라임 사태 이후 요즘은 은행이 오히려 브로커보다 융자 받기가 더 쉽다고 볼 수 있다. 다만 브로커는 일부 상품을 전문적으로 다루는 은행을 찾아서 융자해 줄 수는 있다.
3. 다운페이를 많이 하면 소득이 없거나 크레딧이 안 좋아도 융자를 받을 수가 있다.
다운페이먼트 즉 집값 대비 융자규모(LTV), 크레딧, 그리고 소득은 주택융자 심사의 가장 중요한 요소들이다. 다운페이먼트를 아무리 많이 하더라도 소득이 충분하지 않거나 크레딧이 안 좋으면 융자를 받을 수가 없다. 오히려 다운페이먼트와 크레딧이 부족하더라도 충분한 소득 보고가 되어 있으면 융자를 받을 수가 있다. 단 크레딧이 좋을 경우 소득보고 증명을 면제하고 융자를 해주는 제도는 아직도 있다.
4. 금융시장에 좋은 뉴스가 나오면 모기지 금리가 내려간다.
예를 들어 실업률이 예상보다 낮게 발표되었다고 보자. 실업률이 낮아지면 소득과 소비의 증가를 가져와 기업의 이윤을 증대시킬 수가 있다. 따라서 투자자들은 한정된 수익을 가져다 주는 채권보다는 더 많은 수익이 예상되는 주식으로 자금을 돌릴 것이다. 즉 채권을 팔고 주식을 사게 될 것이다. 많은 사람들이 채권을 팔면 채권가격은 내려가고 수익률(이자율)은 올라가게 된다. 따라서 낮게 발표된 실업률은 국채를 비롯해 모기지 금리를 오히려 올라가게 만든다. 따라서 좋은 뉴스가 모기지 금리를 내려가게 할 것으로 생각하는 것은 잘못이다.
5. 요즘 20~25% 이상 다운해야 하고 소득보고 증명이 반드시 있어야 융자 승인을 받을 수 있다.
최근 들어 가장 많이 접하는 잘못된 생각의 대표적인 경우의 하나이다. 전 세계적인 신용경색과 금융 불안으로 은행끼리도 자금 구하기가 힘든 시기이다. 그러나 아직도 은행들은 패니매, 프레디맥을 통해서 41만7,000달러 이하의 융자 규모에 대해서는 큰 제약 없이 주택융자를 해주고 있다. 크레딧 점수가 좋을 경우에는 10% 다운페이만 하고도 소득보고 증명 없이 융자를 받을 수가 있다. 따라서 잘못된 정보에 실망하지 말고 몇 퍼센트 다운으로 융자를 받을 수 있는지 먼저 융자담당자와 상담을 하고 융자 승인을 받아놓는 것이 바람직하다. 그래야 맘에 드는 집이 나왔을 때 발 빠르게 움직일 수가 있다.
6. 비용 없이 재융자하는 것이 더 좋다.
상담을 하다 보면 많은 사람들이 비용을 들이지 않고 재융자를 원한다. 그런데 재융자를 하기위해서는 반드시 발생되는 비용들이 있다.
렌더비용(프로세싱 등), 감정비, 에스크로비, 타이틀비 등이 대표적이다. 융자금액에 따라 약간씩 다르지만 약 2,500달러 내외 정도로 잡으면 된다.
이 비용을 본인이 부담하지 않으면 부담하는 경우보다 이자율이 올라가게 마련이다. 따라서 어느 경우가 본인의 상황에 더 유리한지 따져 봐야겠지만 대부분 본인이 부담하고 낮은 이자율로 재융자하는 경우가 훨씬 유리하다.
7. APR은 낮을수록 유리하다.
APR(Annual Percentage Rate)은 융자비용을 감안한 이자율이라고 생각하면 된다.
APR이 낮으면 융자비용이 적게 들었다는 의미이므로 무조건 좋은 것이라고 생각할 수 있겠으나 반드시 그렇지만은 않다. 왜냐하면 APR에 가장 큰 영향을 주는 요소가 포인트(discount points)인데 포인트를 지불하지 않는 융자가 최상의 융자는 아니기 때문이다.
8. 포인트는 안 낼수록 유리하다.
한인들이 주택융자와 관련하여 가장 중요하고 기본적인 용어임에도 불구하고 잘 알지 못하는 한 단어를 꼽으라면 단연 포인트(discount points)란 용어이다.
포인트란 미래에 적게 낼 페이먼트를 현재가로 할인하여 은행에 지불하는 금액이라고 보면 된다. 쉽게 말해서 이자율을 돈을 주고 낮추는 것이다.
이 포인트를 마치 융자 담당자가 취하는 비용으로 생각하여 지불하지 않을수록 좋은 것으로 생각하는 사람들이 의외로 많다. Loan origination fee 혹은 론 피와 혼동하는 이들도 많다.
1포인트(융자금액의 1%)를 지불하고 낮출 수 있는 이자율은 일반적으로 30년 고정은 0.25%, 5년 고정(5/1 ARM)은 0.5% 정도된다. 따라서 30년 고정은 4년, 5년 고정은 2년이 지나면 애초에 지급한 포인트를 모두 환급받는 셈이 되고 그 후부터 싼 이자만큼의 혜택을 보게 된다.
포인트를 잘 활용하면 페이먼트와 이자금액을 낮추는데 많은 도움이 될 수 있다.
9. 이자율 락인(lock-in)에 대하여 잘못 알고 있는 사람들이 많다.
이자율 락인이란 융자 진행기간에 시중금리 변동의 위험으로부터 보호받기 위하여 은행과 협의하여 특정 이자율을 확정시켜 놓는 행위로 융자과정에서 아주 중요한 부분이다.
이자율 락인은 융자 신청하면서 바로 할 수 있으며 융자 승인이 나야만 가능한 것은 아니다. 이자율 락인 후 시중 금리가 아주 많이 떨어진 경우 은행에 따라 다르지만 재협상이 전혀 불가능한 것은 아니다.
10. FRB가 금리를 내리면 모기지 이자율도 따라서 내린다.
주택융자 관련 한인들의 잘못된 상식 넘버원을 꼽으라면 바로 이것이 될 것이다.
FRB에서 경기 조절을 위하여 활용하는 Federal Fund Rate(연방 기금금리)와 채권시장에서 형성되는 모기지 금리와는 아무 상관이 없다. 중장기적으로는 상관관계를 약간 발견할 수 있으나 단기적으로는 거의 없다고 보면 된다.
FRB에서 금리를 내리면 우대금리와 이와 연동된 홈에퀴티 라인오브 크레딧 이자율은 즉각적으로 바뀐다. 그러나 모기지 금리는 순전히 채권시장(MBS)의 수요 공급에 의해서 결정된다.
따라서 FRB가 금리를 내리면 모기지 이자율도 따라서 내린다는 생각은 잘못된 것이다.
(213)393-6334
스티브 양
